28 ноября 2017

NAIBecar: На фоне снижения складской вакансии, диапазон арендных ставок сужается в сторону верхней границы


Общая ситуация на рынке

В 3 кв.2017 г. Банк России продолжил снижение ключевой ставки – до 8,5% годовых (сентябрь 2017 г).

Средний курс доллара за 3 кв.2017 г. составил 58,9 руб., увеличившись на 3,0% по сравнению со средним показателем за 2 кв. 2017 г.

Уровень инфляции с начала года (янв.-авг.) – 1,82% против 3,81% (янв.- авг. 2016 г). Уровень годовой инфляции – 3,3% (август).

Оборот оптовой торговли в Москве за период с января по июль 2017 года составил 12028,1 млрд. рублей. Данный показатель увеличился на 3,3% к аналогичному периоду 2016 года.

Грузооборот автомобильного транспорта в июле увеличился на 8,8%, к аналогичному периоду 2016 года.

 

Динамика объема ввода, тыс.кв.м

 

Предложение

Общий объем предложения складской недвижимости в 3 квартале 2017 года составил около 12,2 млн. кв.м., что на 1,25% выше показателя за прошлый период. Средняя площадь объектов, введенных в 3 квартале составляет 26 тыс. кв.м., что на 37% больше, чем средняя площадь объектов, введённых во 2 квартале 2017 года. 

 

 

Спрос

В 3 квартале 2017 года уровень вакантных площадей в классах составляет:

  • 13,3% - в классе А ( 0,1 п.п. ко 2Q 2017 г.).
  • 11,5% - в классе В ( 0,1 п.п. ко 2Q 2017 г.).

Уровень вакантности за анализируемый период не показал значительной динамики. Положительное изменение в обоих классах составило около 0,1 п.п. ко 2 кварталу. В классе А вакантность составила 13,3%, увеличившись на 1,4%. В классе В доля свободных площадей увеличилась на 4,6%,составив 11,5%.

 

Коммерческие условия

В 3 квартале арендные ставки продемонстрировал реакцию на масштабный вывод на рынок новых складских площадей. В классе А ставка снизилась на 11%, составив 3 627 руб./м2/год. В классе В снижение несколько меньше, около 4%, ставка составляет 3 448 руб./м2/год. Снизившись, показатели арендных ставок за 3 квартал, сравнялись с показателями за 2 квартал 2016 года.

 

 

 

Спрос

В 3 квартале общий объём заключенных сделок по аренде складских помещений составил около 150 тыс. кв.м., что почти в 3 раза больше, чем показатель за предыдущий период.

 

 

В 3 квартале сразу несколько компаний объявили о запуске новых технопарков в формате Light Industrial. К формату light industrial относятся производственно-складские помещения, разделенные на отдельные блоки площадью от 150 до 2,5 тыс. кв. м. В основном, подобные помещения используют онлайн- ритейлеры, а также представители малого и среднего бизнеса. Спрос на помещения такого формата активно растет. Согласно прогнозам, уровень спроса на объекты формата light industrial к 2025 году может достигнуть отметки в 6,5-7 млн. кв. м.

 

Выводы и прогноз развития

За 3 квартала на рынок Москвы вышло 415 тыс. кв.м. качественного складского помещения, что на 2,2% меньше, чем ввод за первые 9 месяцев 2016 года. На конец года запланирован ввод большого количества складских площадей (более 200 тыс. кв.м.), около 65% из которых приходится на формат build-to-suit. На фоне сниженных объемов спекулятивного строительства, доля свободных площадей может уменьшится до 12% к началу следующего года, что позволит сохранить текущие ставки аренды. В то же время их диапазон может сузиться в сторону верхней границы за счет ухода с рынка более дешевых площадей.