10 октября 2017

Новый формат складского рынка в России — Light Industrial: тяжелая жизнь "легких" складов

Эта осень богата на мероприятия, связанные с отечественным складским рынком. Так, в сентябре состоялась традиционная конференция Knight Frank"Между Западом и Востоком", в ноябре Colliers Internationalвместе с ИД "Коммерсантъ" проведут ежегодный круглый стол, а в Санкт-Петербурге пройдет международный форум "Склады России". Чем не повод поговорить об этом сегменте недвижимости, но той его части, которая часто обделяется вниманием — Light Industrial.

Вводный инструктаж

Само определение Light Industrial, если речь идет о подсегменте складской недвижимости, нельзя назвать устоявшимся. Часть игроков, аналитиков и иных представителей рынка оперируют этим термином в одном контексте, другие же дают свою трактовку. Как следствие, есть некоторая неопределенность в понятии LI: в чем заключается жанровая особенность такого формата, какие объекты относятся к нему, внутренняя классификации и тому подобное. Давайте разбираться.

 

 

Наиболее часто можно встретить упоминание о "легких складах" как о производственно-складских объектах, разделенных на отдельные блоки нарезкой от 200 до 2,5 тыс. кв. м. По оценке Skladman USG, в 2016 году (данные за начало года) на LI приходилось около 5 млн кв. м, то есть четверть от существующего предложения. Однако из этих 25% только 5% площадок можно назвать условно качественными.

Как пояснил генеральный директор компании Skladman USG Александр Хомич, до 2017 года на рынке отсутствовало отдельное обозначение формата складской и производственной недвижимости с блоками малой нарезки, хотя по своим конструктивным и концептуальным особенностям эти объекты сильно отличаются от крупных современных складских комплексов. В странах западной Европы (прежде всего Великобритания, Германия, Нидерланды) родовые признаки данного подсегмента были определены примерно десять лет назад, тогда же появились соответствующие исследования и аналитические работы. "Оказалось, что в некоторых странах с развитой экономикой по совокупной площади этот подсегмент существенно превышает классические крупные складские объекты, условно называемые Big Box", — обращает внимание руководитель.

Он уточняет, что сейчас в структуре складов LI выделяются четыре подформата: Maxi, Midi, Mini и Self Storage. Первые три были выделены для точного описания конструктивных и концептуальных особенностей блоков площадью 100−300 кв. м, 300−1 тыс. кв. м и 1−2,5 тыс. кв. м соответственно. Для каждого из них есть свои требования по высоте потолка, материалам, сетке колонн, организации транспортной схемы, расположению офисно-бытовых помещений и так далее.

 

 

Самый малый из форматов — Self Storage. В России, уточняет Александр Хомич, он в основном представлен в городе: площадка расположена в здании 1−2 тыс. кв. м, где монтируются металлические мезонинные конструкции, устанавливаются перегородки, выделяются помещения (от 1 до 30 кв. м) для хранения. "Невозможно провести четкую грань в классификации между складом индивидуального хранения площадью 100 кв. м и помещением складского назначения в комплексе блоков площадью 100−300 кв. м. Поэтому мы приняли решение включить склады индивидуального хранения в сегмент Light Industrial. Тем более объекты всех подсегментов могут органично сосуществовать в рамках одной площадки и функционально дополнять друг друга", — поясняет он.

Стоит заметить, что сегмент складов малого размера не отличается разнообразием. В основном он представлен классом С. Как правило, это наследие советских времен эпохи — помещения внутри заводов, фабричных комплексов. Предложение в условном классе В оценивается на уровне 14−15%, притом не всегда такие площадки соответствуют требованиям рынка. Еще около 10% приходятся на объекты, входящие в состав крупных логистических комплексов, но в силу планировочных решений не востребованные крупными клиентами. Многие компании, не сумев найти помещения, отвечающие потребностям их бизнеса, вынуждены строить подобные склады сами. Доля объектов End Users составляет приблизительно 5%.

 

 

Руководитель направления по работе с корпоративными клиентами и развитию бизнеса компании Praedium Денис Резвов сетует, что исследования подсегмента LI практически не проводились и точную долю формата определить сложно (не более 10% от общего объема рынка, предположил эксперт), однако можно констатировать его сегодняшнюю актуальность. "Такие склады интересны малому бизнесу, в том числе ИП и физическим лицам, а также малым производствам. Новым некрупным предприятиям нет необходимости арендовать склады больших масштабов, в классе А+, обладающие высокими характеристиками — у них просто нет таких потребностей. Поэтому формат остается востребованным, и многие девелоперы сейчас прорабатывают возможность строительства складовтаких типов. Преимущества — гибкость и универсальность. Но в то же время склад невозможно будет перепрофилировать под сложного арендатора с уникальными требованиями", — обращает внимание специалист.

Другая перспектива

Иное видение ситуации представляет региональный директор и руководитель департамента складских и индустриальных помещений компании JLL Вячеслав Холопов. Он просит не путать малый формат помещений (то есть складские здания с возможностью деления от, например, 500 до 1,5 тыс. кв. м) и "настоящий Light Industrial". "Это не одно и то же! LI — это предприятия, имеющие меньший объем воздействия на ту же окружающую среду, чем тяжелое производство (завод по производству станков, сталелитейный комбинат и прочее), с меньшим объемом инвестиций в такое производство ввиду простых процессов, более ориентированные на конечных потребителей в части выпускаемых товаров (тот же малый и средний бизнес, например, хлебопекарня, продающая булочки в мини-магазинах), имеющие меньшие санитарные зоны (потому могут размещаться рядом с жилыми кварталами). При этом такие производства могут занимать тысячи квадратных метров и этим отличаться от мелкого формата", — акцентирует эксперт.

 

 

При этом, добавляет руководитель, формата с мелкой нарезкой как такового еще нет. Есть заявки от клиентов, которым нужно строить небольшие отдельно стоящие здания либо предлагать части здания в аренду или на продажу, преимущественно недалеко от города, и есть brownfield, старые промышленные здания, где уже присутствуют помещения с небольшой нарезкой. "Так что проблема не в наличии формата, а в наличии спроса на небольшие помещения, который сложно удовлетворить крупным игрокам. Ведь формат — это что? Помещения площадью от 0 до 500 кв. м? Но такие здания всегда были, как и спрос на них".

Аналогичным образом трактует термин Light Industrial и директор департамента складской и индустриальной недвижимости ILM Александр Перфильев. По его словам, в коммерческой недвижимости это сочетание использовалось для обозначения легкого производства, "которое, как правило, потребляет небольшое количества электроэнергии, не имеет вредных выбросов и большую санитарную зону".

Поскольку такие объекты не требуют особых энергозатрат и могут соседствовать с обычными складами, то в большинстве случаев организовывают на территории логистических парков. В качестве примера такого соседства Перфильев называет заводы Multiflex MeadWestvaco, расположенные на территории производственно-логистического комплекса "Северное Домодедово". Первый завод производит гибкую упаковку, а второй упаковку — для сигаретной промышленности и шоколада.

Еще одно "наглядное пособие" — производственно-складской комплекс "Атлант-Парк" в подмосковном Обухове. Помимо обычного складского использования, помещения объекта дооборудовали для размещения производственной площадки DencoHappel, которая специализируется на производстве систем и конструкций для сборки чистых помещений под ключ, и площадки для ООО "Майбес Рус" по производству оборудования для систем отопления и водоснабжения.

 

 

Для размещения предприятий формата LI подходят как склады классов А, В и С, так и различные индустриальные объекты, которые принято называть brownfield — старые заводы с действующей инженерной инфраструктурой, считает Александр Перфильев. "К примеру, в этом году специалисты ILM реализовали один из проектов формата LI для крупного немецкого производителя строительных материалов. В Краснодаре на площади класса В+ будет открыто производство сухих строительных смесей и склад при производстве", — напоминает он.

Изменится ли нескладная судьба

Условимся, что в рамках этого текста LI и склады малых форматов будут пониматься как идентичные понятия (исключительно ради удобства восприятия), и обсудим в данном контексте перспективы всего подсегмента.

Одна из проблем — слабое присутствие на региональных рынках. В основном объекты такого типа сосредоточены в Москве и Московской области. Директор департамента складской логистики компании "ПЭК" Юрий Дорофеевуверяет, что даже во второй столице, Санкт-Петербурге, строительство подобного типа недвижимости идет не очень активно. Топ-менеджер возможной причиной такой ситуации называет разницу ставок аренды в построенном объекте LI и в аналогичном помещении советского фонда. "Сегодня многие арендаторы готовы вкладывать средства скорее в реконструкцию старого склада, чем платить довольно высокую нерыночную ставку в условиях долгосрочных договоров строительства под аренду", — делится мнением он.

 


Перепрофилирование объекта под требования LI — задача непростая. Большую часть существующих стандартных логических комплексов практически невозможно "мелко нарезать", поскольку изначально они проектировались, чтобы предоставить арендатору свой автономный блок площадью не менее 4−5 тыс. кв. м. А ведь для качественного малоформатного склада нужна индивидуальная входная группа, своя парковка, ворота, санузлы и офисно-бытовые помещения, то есть коммуникации, которые необходимо планировать еще при проектировании. Крайне редко, отмечает Александр Хомич, небольшой блок можно выделить в крупном объекте, если это позволяет выполнить конфигурация здания, его глубина и прочее. Но это больше исключение из правил, уверяет эксперт.

 

 

Тем не менее спрос на "легкие" объекты присутствует и в миллионниках, и в населенных пунктах с численностью населения менее 500 тыс. человек, говорит Юлия Петрова, руководитель проектов департамента оценки Knight Frank. Другое дело, что качественные объекты, удовлетворяющие запрашиваемым техническим характеристикам, практически полностью отсутствуют. "Таким образом, компании вынуждены прибегать к строительству объектов built-to-suit малого формата либо арендовать помещения в реконструированных объектах. Логистические компании также предъявляют спрос на LI, но только при наличии конкретного клиента", — заявляет эксперт.

Если говорить о складе как классическом инвестиционном продукте, на сегодняшний день "легкий" формат не удовлетворяет его стандартным критериям: наличие долгосрочных договоров с ежегодной индексацией и жесткими штрафными санкциями при досрочном выходе. Соответственно, для бизнесменов, заинтересованных в стабильном и прогнозируемом денежном потоке, подобный проект менее интересен, чем крупные комплексы, сданные в аренду по долгосрочным договорам стабильным "жильцам".

 

 

Впрочем, не совсем согласен с такой постановкой Денис Резвов. Он считает, что за счет небольшого и гибкого деления на малые площади при высоком качестве здания рентабельность малого формата должна быть выше, чем у крупных складских комплексов. Но тут же следует оговорка: с управлением "легкого" объекта возникает гораздо больше сложностей. Множество арендаторов (каждый со своей спецификой), меньшие сроки договоров — все это требует большего внимания со стороны управления складом и большей вовлеченности в процессы. Кроме того, малый бизнес очень нестабилен, и могут возникать задолженности по платежам.

Другой фактор, который сдерживает темпы развития LI, — незаинтересованность крупных игроков на рынке складского девелопмента. Это просто не их сегмент, поясняет Вячеслав Холопов. "Со стороны собственников индустриальных парков и активов, позволяющих деление на небольшие части, интерес как был, так и остался высоким, это их хлеб; активнее себя обозначили компании, готовые строить здания небольшого формата (как, например, Comitas с самонесущими складами). Больше, как мне кажется, ничего не произошло: наконец, просто был озвучен факт, что большим количеством небольших заявок заниматься нужно и можно, но крупных девелоперов, готовых идти по данному пути, у нас пока нет", — признает руководитель.

 

 

Жизнь у LI сейчас не самая легкая, но вместе с тем потенциал имеется солидный. Профессиональные системные игроки зациклились на создании крупных объектов, упустив из внимания сегмент малых помещений. В некоторой степени весь рынок приблизился к точке насыщения большими проектами, и сейчас внимание участников будет смещаться в смежные области. "На мой взгляд, это долгая история, и в России мы находимся в самом ее начале, но малые склады, бизнес-юниты различного формата, триплексы (склад, шоу-рум и офис), различные технические и сервисные центры — все это будет пользоваться популярностью", — убеждает Александр Перфильев, добавляя, что потребителем такого формата будут не только малые и средние компании, а также и крупные производители.

Кроме того, спрос на LI в основном его формируют офлайн- и онлайн-ритейлеры, транспортные и курьерские компании — то есть представители наиболее динамично развивающихся сейчас областей.

По оценкам аналитиков Skladman USG, для удовлетворения потребностей складского рынка в "малых формах" потребуется около 8 млн кв. м нового предложения. "Чтобы этого достичь до 2030 года, необходимо строить порядка 600 тыс. кв. м в год. Это очень осторожная, консервативная оценка. В соответствие с ней, в 30 крупнейших городах России нужно строить по 20 тыс. кв. м малых складов в год. Это, согласитесь, немного", — резонно замечает Александр Хомич.


Источник: arendator.ru